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陈天庸 | 中国楼市什么时候跌?

2018年06月24日 00:15:00 浏览:43208次 来源:经济随笔与时事评论 供稿

 

作者:陈天庸(人文经济学会荣誉理事)

 

 

        参加阿拉善协会活动时,只要任总任志强在场,就难免被人追问房价的事。前年我跟他一起在内蒙阿拉善盟收割节水小米,回来写了篇《地主任志强》,文中也提到了会亲一路总是追问他现在是否适合买房,他总是有问必答:买,买大城市房产。其实任总历年对房价的观点与分析言论流传甚广,几乎每一条点击量都在百万以上。

 

        任总的观点一以贯之:水涨船高,货币一直超发,中国大城市房价必一直涨。只是最近这次在杭州参加2018诺亚财富房地产金融高峰论坛的内部讲话中,他提到了说东北、西部不能碰。这篇内部讲话本不应该流出去的,但如此规模会议上的讲话,要保密确不容易。

 

        任总的观点有坚实的数据支撑,有发达国家同类情况比较,是很靠谱的理性分析。我一直认为,对中国房产的大趋势,任总的分析是最可靠的。

 

        我们温州老乡喜欢买房全国有名,客观上温州人是中国城市发展的功臣。事实上温州人买的房子很少卖掉。

 

        中国普通人几乎没有别的投资渠道,只能在房市与股市二选一,房市显然比股市可靠,所以买了房没有理由卖掉,将房产投资一概说成带贬义的炒房并不准确。

 

        百姓如都持币观望,不买房不消费,ZF更头疼。买第二第三套房的人多了,租赁市场的房屋供给就增加了,对只能租房住的年轻人、低收入者有利。没人买房,就不会有开发商继续造房子,市场上可买可租的房子供应不会增加只会减少。

 

        限购限售只会减少市场上房子的供应,从而使房价冻结在高位,而且会导致租赁市场价格上涨,这是经济学常识,任总也有充分的数据证明。

 

        现在ZF提倡造租赁房。其实我圈子里的上海企业家朋友,此前就已提供了不少租赁房供外来白领居住,比ZF早了很多年,而且不花国家一分钱。事实上,只有市场各方提供的租赁房多了,消费者才有更多选择机会,租金才能降。

 

        房产同时也是创业投资贷款的最好抵押物,我的朋友中房产买得多的,往往也是实业做得大、做得好的,将买房与做实业对立起来,更多是想当然。

 

 

         关于温州老乡的房产投资秘诀,我曾经总结了以下几点:

 

        1.     水往哪流,人往哪走,首先是沿海、沿江、沿河;其次,同等规模的城市,下游的比上游更具投资价值。上海就比南京好,南京比武汉好,武汉比重庆好。

 

        2.     根扎多深,树长多高,辐射面广的城市相对更值得投资,如郑州、成都的辐射面比一般省会城市广,投资价值也更大。相反天津重庆,其城市辐射面不够广,尽管是直辖市,其房地产发展的后劲不足,房价涨幅必然有限。

 

        3.     长线投新区,短线投中心。市中心购房门槛高,但短期转让比较容易。现在普遍限购限售,投资房产只能打持久战,那就要选择较富裕的城市有潜力的郊区,低成本购房等待周边发展。

 

        中国ZF建设城市基础设施的动力堪称世界第一,ZF投资的冲动很难长期抑制,珠三角长三角富裕城市的郊区发展潜力仍然巨大。无论今后经济形势如何变化,中国城市化进程仍将持续,因为科技引导的工业化趋势不可扭转,大城市人口集聚的趋势不可阻挡。

 

        城市化一定就是大城市化,全世界都一样,农村必将继续衰败下去,这在全世界都是不可避免的。振兴乡村,对于有独特风景、名胜古迹的少数地区有可能,对大多数区域来说是痴人说梦。中国这几年搞的所谓的特色小镇,大多数将是一地鸡毛。

 

        4. 喝奶不需识奶牛,但奶的产地很重要。只要是有发展潜力的富裕城市,有机会就买,不熟悉也没有关系,考虑太多反而错过机会……

 

 

        现在各地严厉限购又限售,多地规定买了房后五年内不准出卖,卖一手房还限价摇号。ZF又不断声言要对有使用期限的房子,按市场评估价征收房产税,这样越是已付过高额土地出让金与各种税费的商品房,税负将越重。虽然靴子实际落地应该还早,但心理威慑作用不可小觑。

 

        中国一般企业主、小百姓目前投资渠道仅有房市股市,因为很多产业已产能过剩,不可能大家都去造芯片。股市呢?自1990年11月26日上证所开业至今快三十年了,注册制何时推出还遥遥无期,现仍延续着计划经济色彩浓厚的审批制。这些非市场化的政策,涉及千家万户,客观是把国内有产者放在锅里炒。治大国若烹小鲜,小鲜如被翻炒过头,就成一盘碎渣了。

 

        许多富人用脚投票移民它国或将资产转移海外,就是为了逃避折腾,为家人和财产寻找一个安稳的避风港。

 

        所以在阿拉善我也对几位会亲半开玩笑地说,我很认同任总说的大城市房价将一直涨。但我还知道大城市房价什么时候跌——上海从开埠以来房价大部分时间也一直涨,成就了房地产商哈同等人的商业奇迹,但你了解1948年后的上海房价吗?

 

        1949年1月,由上海驶往台湾基隆的中联轮船公司客轮“太平轮”在浙江舟山附近海域发生海难,船上近千名旅客遇难,罹难者中包括很多个富商、名流及其家庭成员,如前辽宁省主席徐箴等多个高官家庭,有名望的音乐家吴伯超、美国刑事鉴定专家李昌钰之父等人也在该次事故中身亡。这一事件被称为“中国的泰坦尼克号”。

 

        太平轮经营者蔡天铎,毕业于复旦大学法律系,在公司破产后到台湾做律师,算我的同行前辈兼校友,其儿子台湾作家蔡康永曾有篇文章《我家的太平轮》,写道:

 

        “一九四九年,内战的揭晓之年。那年除夕前,一群急着要离开上海的有钱人,终于了解到状况的紧迫,连过年都顾不得了,抢着要挤上早已客满的太平轮。

 

        这些人,有的用金条换舱位,硬是从原来的乘客手上,把位子买过来。有的靠关系,向爸爸或船公司其他合伙人要到最后几个位子。

 

        理所当然,这群太平轮的“最后一批乘客里面,有当时上海最有钱有势的一些人,也有爸爸最要好的朋友。

 

         在战乱的时代里,命运之神似乎背负着他自己也无法控制的戾气——

 

        太平轮开到半路,出事沉没。全船只有三十六人获救生还。

 

        船上漂流散落的珠宝首饰、佛像牌位,让许多附近的渔民大吃一惊,悲喜交加。”

 

        我还听说,当时很多上海富商,卖掉一间带铺面的房屋,还不够换一家人去台湾的船票。买般票需用金条,因为当时的货币金圆券几箩筐都不够。

 

        国民党败亡的主要原因,我听过多位历史学家师友的分析,张鸣教授的分析较令人信服,国民党作为S俄扶植起来的政党之一,领导层也有严重的计划经济观念,特别是抗战胜利后接收日占区过程中,将大量私企安上罪名收归国有,用滥发的法币以极不公平的比率强行兑换原日占区的流通货币,让日占区商人大量破产,严重破坏了经济,导致民怨沸腾。

 

 

        历史会循环吗?谁也不敢绝对肯定。伊朗从1925年开始的巴列维王朝时代改革开放蓬勃发展,到1979年伊斯兰革命后至今,血腥动荡的恐怖与令人窒息的禁锢,九十多年后社会发展又回到起点。委内瑞拉在1980年代前还属世界富国,经过二十多年的折腾,成为饿殍遍野的人间地狱,货币价值比白纸还不如。

 

        如果一个国家长期拒绝PS价值,不尊重私有产权,人为以各种壁垒控制贸易,妨碍经济自由,放纵民族民粹情绪瞎折腾,来之不易的改开成果,就可能被迅速消耗殆尽,后果可能与伊朗委内瑞拉现状同样可怕。

 

        因此中国房地产发展逻辑,除了大城市房价长期涨,也有可能是:

 

        按人民币计,大城市房价字面数字永远涨,但老百姓手中货币不断贬值,相对于黄金等天然货币,或其他币值稳定可靠的货币,房价明涨实跌。

 

        明面上,中国大城市房价将一直涨,虽然各城市涨幅不同,东北西部涨幅较小,东南沿海大城市大幅上涨趋势仍然持续。因为控制人民币增长速度的机制极为羸弱,经济稍一波动便又是放水,目前又从“紧货币去杠杆”改为“降低企业融资成本”了。

 

       最近降准一个点,一下子又释放万亿多资金。众所周知,中国银行贷款占用者主要是国企与地方ZF融资平台,这降准释放出来的贷款也主要是供公有制企业体内资金循环。公有制企业已病入膏肓,离不开银行的持续输液,由体制内自我严格控制货币供应量事实上已永无可能。

 

        不要以为人民币汇率将一直升,两种货币间的真实汇率,其实是对两国经济实力的估值比价。一个芯片的限制处罚,就将中国经济的真正实力打回原形。所以我对一位要在北京投资买第二套房的要好朋友的建议是,先买境外房产,十年后换回来,一套变两套。

 

        回到历史,要知道哪怕到了1949年,按金圆券的面值,中国大城市的房价都是涨的,岂止是涨,是大涨,涨幅数千倍至数万倍。至1949年四五月份,南京、上海相继被JF军攻占,新的人民ZF在1949年6月起宣布停止金圆券流通,以金圆券10万元兑换人民币1元的比率,收回后销毁。至此上海房价才停止上涨的脚步,而且一停就是30多年。到1980年代初,上海还有几百元人民币一间带临街铺面的楼房。

 

 

        中国经济向何处去?美国的贸易战能再次推动中国门户开放吗?我与谢作诗教授不久前在《中美贸易战:原因、性质及中国的应对措施》一文中已作了预测,“ZF实际会怎样做呢?调子可以起得很高,但最终一定会在纯经济领域大妥协(当然,越妥协越进步),但在涉及ZZ的领域还会维持原状,甚至更紧。一方面,会降低汽车等进口商品关税,开放金融等部分市场,再多买美国货;另一方面,趁机限制本国企业、个人海外投资、个人海外留学等等,限制本国民众花外币,维持外币收支平衡。而文化、网络、通信等所谓涉及ZZ安全的仍然不会开放。”

 

        写本文契机之一,是我悲哀地发现,我们预测中正面的政策姗姗来迟,而预测中负面的政策措施却总是迅速被证实。

 

        2018年4月20日,教育部出台新的《民办教育促进法实施条例(修订草案)(征求意见稿)》,将在今年9月1日起施行。该条例明确限制外资进入义务教育领域,今后中国人在义务教育阶段即小学与初中阶段,无法接受国际教育了。如该条例严格实施,又有多少家长只得出国陪读了。这对中国数十万计目前正就读国际学校的孩子与家长,无疑是一场灾难,一代人在国内接受国际教育的愿望将成幻影。

 

        这与长期J网的危害一样严重。须知引以为傲的二弹一星等功勋,很多是X式教育培养出来的。X式教育包含语言、思维到规则意识等一系列内容,孩子接受X式教育越早越好。

 

        其他文化等领域也毫无真正开放迹象。医疗领域号称是谁都可以投资,但在实际申办过程中,有几个能突破这高而厚的玻璃天花板?看看私立医院在中国大陆有多稀有,大陆民众医疗保健与台湾差距多大,就一目了然了。

 

        各种反市场的政策多了,百姓积累的财富无处安顿,如韭菜不断被收割,也就没有了创业的积极性,社会经济发展就不可持续,“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”将越来越尖锐,中国与国际发达国家价值观冲突导致的各种摩擦也将层出不穷……

 

        我与谢作诗教授在上述文章中呼吁:“不要跟美国贸易战。这不只是经济战,更不只是面对美国的“战争”,这场“战争”和近代史上的那场战争很相似,根本上是规则之战,是中国对多国的战争。所以千万别指望对美国出口减少了,可以增加对日本、欧盟的出口,很大可能,他们会紧随美国和我们贸易战。中国不仅应该彻底市场化、开放,还应该接受PS价值,完全融入到国际大家庭,从根本上为自己赢得和平发展空间。”

 

        “当然,这只是我们作为一介小百姓的一厢情愿。

 

        经济越糟,ZZ越左;政治越左,经济更糟。历史轮回,中国又一次处在何去何从的十字路口!”

 

        一个人从出生到结婚生育下一代的时间段,通常为二十多年,谓之一代。从1949到1980年,近二代人的最佳年华,就在动荡与恐惧屈辱煎熬中虚度了。对于国家是一段弯路,而对普通人来说,就是大半生的苦难啊!

 

        一百多年来上海房价变化的真实轨迹可说明,中国大城市房价,不一定是永远上涨的。“中体西用”救不了中国。这条道走下去,中国大城市房价,会有一天,一套房换不来一张T离的船票……

 

排名不分先后

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