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明年是不是买房好时机? 万字长文彻底说清!

2017年09月09日 00:09:00 浏览:42966次 来源:中国经济学人 供稿

作者:张大大

来源:楼市时评

明年房价会涨会跌?是不是买房的好时机?

       这个问题,最早从2001年开始出现在网络上,之后就迅速成为了一个全民性的日经话题。

       但是,直到今天,也没能决斗出一个真正的胜者。

       多空双方依然为未来涨跌争执不休,并且势均力敌,各自都拥有着大批的追随者。

       那么,2018年楼市走势到底会如何?

       是多军们继续赚的盆满钵满,还是空头们来一个绝地大反击?

       这篇近万字的长文,汇总了多空两派近期最热观点。

       将从以下6个方面,分别来判断2018是不是买房的好时机: 

1.人口

2.调控

3.信贷(利率)

4.土地供给

5.收入,租金,房价(租售比,租金收入比,房价收入比)

6.代言人PK (任志强,牛刀等)

       相信看完这篇文章,一定可以改变你对于当下楼市的认知。

1

第一回合:人口

空头:

       1. 中国近期人口增速快速下滑,80后尚有2.28亿,90后减少到1.74亿,00后就只剩1.46亿,人越来越少,房子建了卖给谁?未来还有没有接盘侠?

       2. 现在,买房的主力还是80后和90后,等到00后谁还买房子,00后的家长大多都是7080后,等00后长大准备结婚的时候,哪家没个2,3套供来挑选?

       3. 从数据上看,放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势,需求减少是必然。

       4.根据国家计生委预测,2030年中国总人口就将出现逆转。随着老人离去,遗留下来的房子越来越多,又不能大量拆除,人却越来越少,供远远大于求,房价“吃枣药丸”。

        未来,将会出现大量的空城。现在的老城区,迟早变成卖不出去也没有人租的空城。

多军:

        1.中国目前城镇化率只有57.35%,远未达到发达国家85%以上的平均水平,因此还有至少20年的路要走。

         2.去年国家就下了任务,要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口,在城市落户,这是人为增加需求。

 

       3.在这个过程中,会有大量的农村人进城,变成城市户籍,这就意味着,进城就要买房,因为户籍变了,想回也回不去了。

       4.老城区的改造,和新城区的建设,都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁,更多的是进行货币化安置,而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱,一定会想办法买成房子,这也是一波非常大的需求。

       5.新的城市居民在解决自己的居住问题后,会想办法改善居住环境,为自己买房,为父母买房养老,为子女买房,一个家庭至少有3-4套的居住需求,而且都可以说是买来自住的。

       因此,目前来看需求量依然很足。

       一回合结束。

       中立观点:在【2018】这一语境中,多军暂时领先一筹。至少在近几年,确实还有不少人造需求来支撑房地产。

       从人口需求上来,2018年多军占据优势

2

第二回合:调控

空头:

       1.调控绝对可以控制房价,甚至让房价下跌,比如北京,已经连跌三个月,很多小区的二手房平均下滑超过10%。不是房价管不住,而是看想不想管。

        2.别看现在大部分二三四线城市涨的欢,那是因为让你们去库存,一旦去库存完毕,2018分分钟让你重新做人。

        3.现在房价确实太高,有发生金融问题的风险,所以ZF开始有了些新玩法,不再用老的套路。如果你还用老的思路,来看房价,一定会吃大亏。

        4.共有产权房,人才房,租赁用地,只租不卖,租售同权,这些最近出台的一系列政策,都是变相消弱房子的金融属性,让房子的内在价值减弱,目的已经非常的明显。

        5.房产税一直有风声出来,又是一大利空。

        6.明年买房很大概率会遇到限卖,新房动辄5年不能变现,把你的钱套死在里面,遇到风险跑都跑不掉。

多军:

       1.房地产是支柱产业,关乎民生和社会稳定的问题,政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过严重下跌的危机,立刻就出台了4万亿救市,房价应声而涨,再创新高。

        2.调控是为了抑制房价过快上涨,从来没说过是让房价下跌,不大涨不大跌是最直观的表态,根本不用担心当接盘侠。

        3.地方没有打压房价的动力。因为卖地的收入,是地方主要的收入来源之一,在土地财政没有得到很好的解决之前,地价将很难降的下去。

        现在就算再限地价,土地的价格相比于15年之前来说依然很高。面粉都那么贵了,面包能便宜到哪去?房价根本将不下来。

       4.调控短时间确实可以抑制房价的增长,但是一旦限购放开,调控解除,长期被压抑的需求就会立刻爆发,房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系,无异于饮鸩止渴。

       5.楼市的不景气会影响到经济,经济的不景气会影响到民生,民生的问题会影响到社会稳定,所以楼市可以涨,可以稳,可以小跌,但不能崩。

       6.楼市一直都是老一套,3年一轮循环,先上涨1年,再用2年消化泡沫,等房地产低迷到影响经济了,再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此,就像一种轮回,现在回过头看,每一次的限购期都是上车的好机会。

        二回合结束。

        中立观点:空头在这一回合扳回一局。

       经验主义并不能很好的解释2017年的新套路,如租售同权,纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。

       尤其是2018买房会被限卖这一点,相当于锁死了未来5年以上的交易权,除非是自住,投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。

       从政策导向上来看,2018年空军占据优势。

3

第三回合:信贷(贷款利率)

空头:

        1.美联储加息周期至19年下半年,中国肯定是要跟的,一旦中国加息,利率就会上升,利率的上升会大幅增加购房者负担,减少购房需求,影响房价预期,直到最后让房价下跌。

        2.银行9折利率已基本全面消失,基准利率现在都不好找,超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%,甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%!

        3.很明显,目前国内在定向加息,也就是不加基准利率,只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年,离19年还有2年时间,利率都已经飙升到这个样子,等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率,谁还买房子?

        4.目前M2增速已经连续7个月下滑,6月份更是首度跌破10%,买房抵御通货膨胀一说不攻自破。

        2018年,把钱存在手里,比放在楼市里5年不能动风险要小的多,现如今支付宝的利率都超过4%了,要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率,这个收益率绝对是可以了。

         知道北上深的租金回报率是多少么,全都不到2%。目前全国70个大中城市,租金回报率能超过4%的只有2个。

        5.最最重要的一点就是,但凡房贷利率升高,楼市必定降温。

多军:

        1.加息什么的都是纸老虎,现在的房贷利率,依然是20年来最低的!就算上调到30%,也不过6.37%。

看看2008年-2014年的利率吧,大多数时间都在6.37%以上,那个时候房价没涨么?不还是翻了好几倍。

 

         2.空头总是说当年4万亿是因为天时地利任何,以后都不会再有了,然而:

         再来看看当年4万亿的主要方向,看完你就会明白,买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。

        三回合结束。

        中立观点:从利率角度来看,依然是空军略胜一筹。

        单看2018年,利率折扣大幅提高,房价遇冷回调,是一个大概率事件。

        利率上不如17年有优势,价格上不如19年有优势,18年买房多少有些尴尬。

4

第四回合  土地 (供给)

(本回合开始先放多军观点)

多军:

         1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一,人均可居住面积只有世界平均数的三分之一。随着人民生活水平的不断提高,改善居住环境,增大居住面积是长期存在的需求。因此,目前开发的房子和土地的数量还远远不够。

         2.从供给侧分析,不要期待中国的房子比外国便宜。国外人少地多,中国本来就是人多地少,再加上中国大面积的地都是高山、平原、荒漠、沙漠,都是不可居住的区域;

        3.国家要守住18亿亩耕地红线,要保证粮食的产量,不可能无限制的扩张城市范围。因此,那些人口大量流入,提供很多就业机会的城市,如北上深,土地一定是越来越稀缺的资源。

        4.最最重要的一点,土地供给由国家控制,每年出让多少面积ZF说了算,国家不可能一次性让大量的土地入市,不然的话会造成房价崩盘的危险,这也符合我们现在的表现,供地就像挤牙膏。

        5.政府的土地政策很多都跟香港的很相似,看看香港就知道了。香港70%的房子面积到不到70平,人均居住面积更是只有16平米,超过70平的房子就会被称作豪宅。

但是香港其实并不缺地!

        全香港1100平方公里的土地上,就有高达400多平方公里是没人去的郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%,住宅用地7%,只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。

        为什么不供地?要维护有房者的利益,就不可能大量供地。

        当年香港8万5公租房计划,就是因为房子建多了,又遇到金融危机,导致房价跌的太猛,损害了大量有产阶层的利益。房价大跌让不少人几十年积累的财富瞬间化为乌有,引发了大规模的游行。

        最后香港迫于压力,停止了之前的8万5造屋计划,转成了勾地政策,土地政策又回到了挤牙膏的阶段,于是房价又开始上涨,越涨越高,人们反而没有再出现过对立的声音。

空头:

        1.中国不缺地,中国人口密度143人/平方公里,世界排名第55。

        中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡,位列世界第五。

(注意,人均居住面积,和上面多军的人均可居住面积,是两个不同的概念)

        2.中国宜居面积占全部面积的60%以上,这是除去山川河流荒漠外可以适宜居住的面积。

        3.中国只有少数几个城市土地稀缺,大部分城市都在去库存,17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。

        4.农村正在衰落,很多小镇已经濒临崩溃(尤其是东北),人口大量外流,只剩下独居的老人。

        5.未来人口都会流向大城市,就像吸血一样,从农村开始,到县城,到5线,最后到3,4线,将来这些地方的房子根本都不会再有人买,因为人都在往大城市涌,在小城市赚的钱,也都会被转移到大城市中,这是一个不可逆的过程。

        6.未来,哪里有工作,哪里才有人,哪里的土地和房子才值钱,三线后面的城市别再有幻想。

        7.至于大城市,土地也不可能永远涨,现在基本上卖地都是限价卖,更别说租赁用地了,简直就是白送,8月23号上海推出的4块租赁用地,楼面价都是只有5000多/平,这可都是在黄金地段。

         8.土地财政模式正在改变,“轻租重售”完全被颠覆。

        深圳已经明确,未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。北上广未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷,占同期住宅供地面积比例更是超过26%,未来将有大量的“公租房”进入市场,抑制房价。

        四回合结束。

        中立观点:香港其实是一个很好的前车之鉴,这一回合多军优势明显。

        谁控制土地的供给,谁有话语权,说白了,房价涨跌是可以被控制的。

         虽然正在出台一些改变的政策,比如增加供地,增加租赁用地。

        但是政策从发布,到土地入市,到建成交付还需要很长的一段时间,也需要市场的检验,检验效果到底如何,我们仍需保持谨慎的态度。

        毕竟,廉租房、经济适用房和限价房,都是当年曾经使用过的手段。然而,你也看到了,现在的房价……

        所以,从土地供给这个角度来看,2018多军占据优势。

5

第五回合  收入,房价,租金  

(租售比,租金收入比,房价收入比)

多军:

        1.目前国内租售比低是因为房价涨的快,房价上来了,但租金还没有跟上来,以后会慢慢涨上来的,像美国,英国的一线城市,房价高,租金更高。

        2.中国租售比低是因为观点导致的,跟房价没关系。中国处于相对传统社会文化,落根文化根深蒂固,对故乡感情有一种特殊理解;美国处于一种迁移社会文化,人们并没有故乡情结,人口处于高度流动。 所以,美国人喜欢租房,中国人喜欢买房,需求点不同,自然造成中国房价高,租金低,美国房价不高,但租金相对较高。

        3.中国租金低,还有一个很重要的原因,就是租赁市场不规范,没有保障,比如房东会不会突然涨价,会不会突然卖房,会不会突然不让你住赶你走等等情况。

        而在国外,相关的法律非常健全,比如租住后多少年不能赶人走,比如每年租金涨幅不能超过多少,等等,所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规,相信愿意租房的人会越来越多。

(下图是世界各大城市买房租房情况情况)

        租房市场还有很大的空军,租金一定会上来的。

         4.虽然大部分城市租售比很低,大城市基本都不到2%,明显租房划算。

        但是,由于中国房价一直上涨,导致了大多数人买房是为了财富增值,变相的扩大了购房的需求,抑制了租房的需求,造成租金低,房价高的现象,租售比低,并不意味着房价就会崩盘。

        5.过去,只有买房才有户口,才能上学,而租房没有,因此买房本身含有的价值就比租房要高的多,虽然现在搞租收同权,但是好学校都是要排队的,租房都要排到3级4级了,根本不可能上好学校。

比如深圳,上海,天津,长沙,石家庄等地,早就可以通过租房上学了,但是,都需要积分排队。

        所以,想上好学校还得靠买房,租售根本不可能真正完全同权。

        6.中国人收入增长的很快,2016年开大会时就明确表示,2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番,所以大家不要担心房价会不会下跌。虽然房价在涨,但是收入也在涨,而且房价涨的时快时慢,有时候甚至好几年不涨,但是收入是每年都在涨的。走走停停,总能赶得上,不会让房价成为空中楼阁,绝对有足够的支撑力。

空头:

       1.房价收入比过高,不吃不喝要36年才能买房。

        国外顶级城市,如曼哈顿,东京,慕尼黑,按照城市均价和城市人口平均收入水平,基本10年就能买套房,也就是说房价收入比基本都在10左右。

       而深圳,按照平均收入来算,至少需要36年才能买得起,这样的房价绝对过高了,至少按照当下的收入水平来说,支撑不起这么高的房价。

        全国30个重点城市,20个房价收入比都超过10,说明现在的房价是绝对过高的。

(下图中人均收入是半年的,不是全年的)

       2.租金收入比过高,大多数人一半的钱都要交房租。

        根据报告统计,2017年6月全国50个城市中,超过70%的城市房租过高,其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高城市。

        也就是说,北上深的大部分人,一半的工资都要交房租,算上房租+日常开销,还能剩下什么?这还叫人怎么生活?

        房价远高于租金,租金增速远高于收入增速,当下的收入,如何支撑虚高的房价?

        3.租售比过低,买房的钱用来租房可以租100年。

        越是房价低的城市,租金的收益率就越高,越是房价高的城市,租售比就越低。

         像厦门,买房子的钱完全可以租房子100年!

        但是,美国等发达国家,人家房价也很高,甚至有些高过北上深,但是租金回报率都能超过3.5%,如下图。

       这完全说明了,人们的收入水平没有提上来,租金水平也没有提上来,但是房价反而提前透支了,未来有很大的可能,房价是不涨甚至下跌的,因为人们的收入确实太低了,没办法给高房价持续做支撑。

        短时间的房价上涨,是金融属性的影响,是信贷的推波助澜,但是房价的长期稳定,还是要靠人们的收入来决定。毕竟,贷款贷的再多,买房买的再多,也是要通过收入,去还银行钱的。

        4.之前,租房不能落户,不能上学,确实让租房市场受冷,但是2017年完全变了,最近出台的种种政策显示,未来租住是会享受同样待遇的,就像现在欧美国家一样,租房和买房,完全享受相同的待遇,都可以上同样的公立学校。

        5.多军总喜欢说租赁市场空军很大,一旦政府合理规划开发,需求一定会提升,租金一定会上涨。

        那么问题来了,当大家都愿意多花钱去租房的时候,是不是买房的人就少了,是不是购房的需求就少了,房价是不是就更不稳了?

        总之,国内这几十个大中城市,尤其是北上广,除了房价,租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平,必然是有风险的。

        五回合结束。

        中立观点:这一回合,空军明显占优,有理有据,更让人信服。

        每每谈到租售比,收入比,房价比等话题,多军基本都是在防守,很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳,收入三流,租金二流,房价一流是不争的事实。

        再者,2017年这一波租赁市场,租售同权的推进,确实跟往常的小打小闹不一样。

        所以,从收入,房价,租金的角度来看,2018空军占有优势。

6

第六回合 代言人PK

多军代表人物:任大炮

1号对手:牛刀 

赌注:房价如果再涨,从此不再谈房价

        2010年初,著名地产空军叫板任志强,称如果今年70个大中城市的房价涨幅超过5%,他就再也不谈房价;倘若房价涨幅不足5%,则请任志强从此闭嘴。

        2010年底,房价上涨超过6%,任志强获胜。

2号对手:郭建波

赌注:房价必降,不降裸奔

       2012年12月,深圳英联不动产董事长的郭建波在微博上约赌任志强,预言一线城市楼价的全面下跌行情即将开始。

      按照郭建波的赌约,如果明年3月中国楼市出现上涨,他将于明年在北京长安街,裸奔十公里,反之则要求任志强在媒体上公开道歉。

       3个月后,2013年3月30日晚间,郭建波表示,对于去年底他发起的与知名地产商任志强之间的赌局,他愿提前认输,并向“平安北京”提出申请,希望批准其履行“在长安街奔十公里”的赌约。

3号对手:吴晓求

打赌观点:买房不如买股票 or 买股票不如买房

       吴晓求,著名经济学家,金融证券研究专家,金融系教授,博士生导师,教育部长江学者特聘教授。(还有一些很牛的官方身份,不方便写,可以自行百度)

       吴晓求透露:2013年的时候曾和任志强打赌,他认为五年内房价不会再往上涨,号召大家买股票,而任志强则号召大家买房。“现在过去四年了,我非常的恐慌,当时我说五年以后看谁能赢,一开始我雄心勃勃,因为中国不可能违背这样的规律,但是到了现在发现,我输的概率要大了。”

        这是任志强3次非常著名的赌约,3战全胜。

        在2016年底,任志强更是对2017进行了预测:2017年房价还会继续上涨,而且下一轮涨幅会比这一轮更高。

空军代表人物:牛刀

       2007年,牛刀帮助空军获得了历史上唯一的一次大胜利。

        2007年7月,中国著名经济学家、加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授说:

        “深圳房价肯定要涨,如果一年以后深圳房价不涨的话,我向深圳人民道歉”。

       作为深圳的一名市民、知名地产博客牛刀出面应战。牛刀表示,2008年深圳房价不会涨。于是一场关于徐滇庆与以牛刀为代表的深圳市民设下了这一场赌局。

        一年之后,北大教授徐滇庆向深圳市民公开道歉。

        但是,当初相信牛刀而没有买房的人,在2009年都后悔了,因为房价再创新高。

著名空头转变为多军的代表人物:

1.最大空转多,谢国忠

       谢国忠算是中国房价最坚定的唱衰者之一了,他在10年左右的时间里,一直唱空中国房地产市场,发出过诸多如未来5年内房价会跌掉一半、不到一年房地产泡沫会破灭等论断,但是这些论断全部没有实现。

        而在2016年,更是曝出空头转多军的内幕。

2.“三年不买房行动”发起人,邹涛

        2006年4月26日,邹涛在某网上发表了一封《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》,并称“团结一切可以团结的力量,让房子烂到炒房人手中。”

       此信一时间引起社会巨大轰动,被广为转载,成了多个网站的热门大帖。响应者众多,10多天时间内参与者已超过1.6万人。邹涛作为“3年不买房行动”策划发起人,更是被评为2006年最受网民关注的十大网络人物。

      3年过去了……

        到了2010,邹涛通过其博客,向2006年5月响应他“三年不买房行动”号召的全国同胞公开致歉。他表示,中国的房价已经连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂了,他唯有“顺势而为”。

         如今,邹涛早已转型成功,自我描述为楼市的实战型专家。

        六回合结束。

        中立观点:这一回合,多军仅靠任志强一人,就取得了一夫当关,万夫莫开的奇效。

       楼市最危险的不是有人唱空,而是大量的空头大V,纷纷由空转多,而那些没转的也被网友喷的不敢再发声,一个个都销声匿迹。这个时候,其实危险性比起十年前来,反而还要大的多。

       没了带头大哥,知乎天涯虎扑的网友们再怎么看空,也都是一盘散沙,形成不了真正的战斗力。

        以上,就是多空各方近期最常用的观点,你更偏向于哪一方?

 

排名不分先后

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